{"id":840,"date":"2023-09-24T18:30:58","date_gmt":"2023-09-24T18:30:58","guid":{"rendered":"http:\/\/batisafe.group\/?p=840"},"modified":"2023-09-24T18:30:59","modified_gmt":"2023-09-24T18:30:59","slug":"la-structuration-des-investissements-fonciers-via-le-luxembourg-est-elle-toujours-dactualite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/2023\/09\/24\/la-structuration-des-investissements-fonciers-via-le-luxembourg-est-elle-toujours-dactualite\/","title":{"rendered":"La structuration des investissements fonciers via le Luxembourg est-elle toujours d\u2019actualit\u00e9\u00a0?"},"content":{"rendered":"\n

L\u2019utilisation par un investisseur \u00e9tranger d\u2019un v\u00e9hicule luxembourgeois pour investir dans l\u2019immobilier en France est une pratique usuelle depuis plusieurs d\u00e9cennies. N\u00e9anmoins, la question de l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019une telle structuration se pose, compte tenu de l\u2019\u00e9volution de l\u2019environnement juridique.<\/p>\n\n\n\n

Par Fr\u00e9d\u00e9ric Gerner<\/strong>, avocat associ\u00e9 en fiscalit\u00e9. Il intervient tant en mati\u00e8re de conseil que de contentieux dans les questions relatives aux imp\u00f4ts directs, notamment celles li\u00e9es aux restructurations intragroupes et \u00e0 l\u2019immobilier (frederic.gerner@cms-fl.com<\/a>); et Mary L\u00e9d\u00e9e<\/strong>, avocat en fiscalit\u00e9. Elle intervient en mati\u00e8re de fiscalit\u00e9 transactionnelle et conseille \u00e9galement les entreprises au quotidien, principalement dans le secteur immobilier (mary.ledee@cms-fl.com<\/a>).<\/em><\/p>\n\n\n\n

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L’attractivit\u00e9 historique du Luxembourg pour investir en France s\u2019expliquait par (i) la souplesse de la l\u00e9gislation locale, (ii) les avantages fiscaux qu\u2019offrait la convention fiscale conclue entre la France et le Luxembourg et (iii) la s\u00e9curit\u00e9 juridique qui \u00e9tait procur\u00e9e par l\u2019octroi de rescrits de la part de l\u2019administration luxembourgeoise. <\/p>\n\n\n\n

La signature d\u2019une nouvelle convention entr\u00e9e en vigueur le 1er janvier 2020 (\u00abla Convention\u00bb) combin\u00e9e \u00e0 l\u2019affaire des \u00abLuxleaks\u00bb r\u00e9v\u00e9lant le contenu de certains rescrits luxembourgeois a sonn\u00e9 le glas de cet \u00e2ge d\u2019or pour les investisseurs. D\u00e9sormais, les rescrits sont plus rares et la Convention est l\u2019une des plus modernes sign\u00e9es par la France \u00e0 ce jour. Cette modernit\u00e9 se traduit en pratique par de nombreuses clauses anti-abus visant \u00e0 limiter l\u2019octroi des avantages conventionnels.<\/p>\n\n\n\n

Ce changement d\u2019environnement ne semble pas avoir impact\u00e9 l\u2019attrait du Luxembourg aupr\u00e8s des investisseurs, le Duch\u00e9 restant le lieu d\u2019implantation privil\u00e9gi\u00e9 des plateformes d\u2019investissements pan-europ\u00e9ens. La pratique montre pourtant que la structuration des investissements immobiliers fran\u00e7ais s\u2019av\u00e8re plus complexe depuis l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la Convention. L\u2019utilisation d\u2019un SIF luxembourgeois pour investir dans un OPCI L\u2019ancienne convention permettait aux investisseurs ayant un portefeuille d\u2019actifs immobiliers fran\u00e7ais assez important de structurer leurs investissements au travers d\u2019un OPCI (v\u00e9hicule exon\u00e9r\u00e9 d\u2019imp\u00f4t sur le soci\u00e9t\u00e9s (\u00abIS\u00bb) en France sous condition de redistribution des revenus) d\u00e9tenu par une soci\u00e9t\u00e9 luxembourgeoise. Ce sch\u00e9ma s\u2019av\u00e9rait tr\u00e8s efficace, la fiscalit\u00e9 fran\u00e7aise \u00e9tant alors limit\u00e9e \u00e0 l\u2019application d\u2019une retenue \u00e0 la source (\u00abRAS\u00bb) de 5 %. <\/p>\n\n\n\n

La Convention a mis fin \u00e0 cette pratique en refusant les avantages conventionnels lorsque l\u2019actionnaire luxembourgeois d\u00e9tenait au moins 10 % du capital de l\u2019OPCI. Le droit interne fran\u00e7ais pr\u00e9voyant une RAS limit\u00e9e \u00e0 15 % lorsque l\u2019entit\u00e9 b\u00e9n\u00e9ficiaire des dividendes est un fonds d\u2019investissement comparable \u00e0 un fonds fran\u00e7ais (au lieu des 28 % actuellement applicables en droit commun), le march\u00e9 s\u2019est adapt\u00e9 et l\u2019utilisation des SIF (fonds d\u2019investissements sp\u00e9cialis\u00e9s) luxembourgeois, jug\u00e9s \u00e9ligibles \u00e0 la RAS de 15 %, s\u2019est d\u00e9velopp\u00e9e pour investir dans les OPCI. Le SIF n\u2019est toutefois pas adapt\u00e9 \u00e0 toutes les situations. Les SIF sont en effet soumis \u00e0 une obligation de diversification des investissements qui les rend inutilisables pour les portefeuilles de moins de 4 actifs. Leur constitution est en outre subordonn\u00e9e \u00e0 l\u2019octroi d\u2019un agr\u00e9ment au Luxembourg qui s\u2019av\u00e8re assez long \u00e0 obtenir en pratique.<\/p>\n\n\n\n

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\u00abLes nouveaux sch\u00e9mas d\u2019investissement mis en place s\u2019appuient sur l\u2019application du droit interne fran\u00e7ais et non sur les avantages conventionnels.\u00bb<\/h3>\n\n\n\n
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L\u2019utilisation d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de capitaux luxembourgeoise pour investir dans une soci\u00e9t\u00e9 de personnes fran\u00e7aise<\/h2>\n\n\n\n

Lorsque la combinaison SIF\/OPCI n\u2019est pas une option viable, les investisseurs peuvent recourir \u00e0 une structuration plus classique dans laquelle une soci\u00e9t\u00e9 de capitaux luxembourgeoise d\u00e9tient les parts d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de personnes fran\u00e7aise de type SCI. L\u2019utilisation d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 de personnes entraine alors l\u2019imposition en France des revenus et plus-values immobili\u00e8res nets. Cependant, elle s\u00e9curise l\u2019absence de frottement fiscal en France lors de la remont\u00e9e des flux et l\u2019absence de d\u00e9cote pour fiscalit\u00e9 latente sur le prix de cession des parts de la SCI en cas de sortie d\u2019investissement via un share deal. <\/p>\n\n\n\n

A l\u2019heure actuelle, une telle structuration se heurte toutefois \u00e0 des probl\u00e8mes d\u2019interpr\u00e9tation de la Convention c\u00f4t\u00e9 luxembourgeois. Les SCI fran\u00e7aises sont traditionnellement per\u00e7ues comme des soci\u00e9t\u00e9s transparentes par les autorit\u00e9s fiscales luxembourgeoises. Les investissements r\u00e9alis\u00e9s au travers de SCI fran\u00e7aises sont donc r\u00e9put\u00e9s \u00eatre directement r\u00e9alis\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 luxembourgeoise. Cette qualification aboutit en principe \u00e0 une exon\u00e9ration d\u2019IS au Luxembourg des revenus et plus-values immobili\u00e8res de source fran\u00e7aise (ce qui, en contrepartie, est susceptible c\u00f4t\u00e9 fran\u00e7ais d\u2019entrainer le rejet de la d\u00e9duction de l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats vers\u00e9s par la SCI \u00e0 son actionnaire luxembourgeois en application des r\u00e8gles anti-hybrides codifi\u00e9es \u00e0 l\u2019article 205 B du CGI).<\/p>\n\n\n\n

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\u00abLa r\u00e9alisation d\u2019un investissement immobilier en France peut pr\u00e9senter un r\u00e9el int\u00e9r\u00eat combinant les performances du march\u00e9 fran\u00e7ais, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un r\u00e9seau \u00e9tendu de conventions fiscales et le choix entre des modalit\u00e9s de structuration vari\u00e9es.\u00bb<\/h3>\n\n\n\n
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La Convention reconnait toutefois aux SCI la qualit\u00e9 de r\u00e9sident et pr\u00e9voit par ailleurs que les revenus appr\u00e9hend\u00e9s par un r\u00e9sident luxembourgeois via une soci\u00e9t\u00e9 de personnes fran\u00e7aise (revenus fonciers et plus-values sur cessions des actifs par la SCI) soient \u00e9galement imposables au Luxembourg. L\u2019\u00e9limination de la double imposition s\u2019effectue alors par imputation sur l\u2019imp\u00f4t luxembourgeois d\u2019un cr\u00e9dit d\u2019imp\u00f4t \u00e9gal \u00e0 l\u2019imp\u00f4t fran\u00e7ais. L\u2019imp\u00f4t luxembourgeois est compos\u00e9 de l\u2019IS au taux de 18,19 % et de l\u2019imp\u00f4t commercial au taux de 6,75 %. En pratique, il semblerait que l\u2019administration fiscale locale permette uniquement l\u2019imputation de l\u2019IS fran\u00e7ais sur l\u2019IS luxembourgeois, sans possibilit\u00e9 d\u2019imputation sur l\u2019imp\u00f4t commercial. Si une telle interpr\u00e9tation devait prosp\u00e9rer, il en r\u00e9sulterait une situation de double imposition \u00e0 hauteur de 6,75 %. Bien qu\u2019une telle situation soit contraire au but et \u00e0 la lettre de la Convention (l\u2019imp\u00f4t commercial entrant dans le champ d\u2019application de la Convention), l\u2019administration luxembourgeoise n\u2019a pas, \u00e0 ce jour, formellement pris position sur l\u2019interpr\u00e9tation qui sera donn\u00e9e \u00e0 la Convention sur ce point. <\/p>\n\n\n\n

Les avantages de la l\u00e9gislation fran\u00e7aise<\/p>\n\n\n\n

En d\u00e9finitive, les nouveaux sch\u00e9mas d\u2019investissement mis en place s\u2019appuient sur l\u2019application du droit interne fran\u00e7ais et non sur les avantages conventionnels. Par ailleurs, les difficult\u00e9s d\u2019interpr\u00e9tation de la Convention sont, en attendant une prise de position formelle des autorit\u00e9s fiscales luxembourgeoises, une source d\u2019incertitude juridique pour les investisseurs. D\u00e8s lors, on peut se demander si l\u2019utilisation d\u2019une structure luxembourgeoise pour porter les investissements fran\u00e7ais pr\u00e9sente toujours une utilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Si l\u2019investisseur \u00e9tranger accepte l\u2019id\u00e9e qu\u2019il devient difficile, dans le contexte politique, \u00e9conomique et l\u00e9gal actuel, de b\u00e9n\u00e9ficier globalement d\u2019une fiscalit\u00e9 symbolique sur un investissement immobilier, et qu\u2019un minimum d\u2019imp\u00f4t doit \u00eatre acquitt\u00e9 dans l\u2019Etat de situation du bien comme c\u2019est la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale en mati\u00e8re de fiscalit\u00e9 internationale, la r\u00e9alisation d\u2019un investissement immobilier en France peut pr\u00e9senter un r\u00e9el int\u00e9r\u00eat. Elle combine en effet les performances du march\u00e9 fran\u00e7ais, l\u2019acc\u00e8s \u00e0 un r\u00e9seau \u00e9tendu de conventions fiscales et le choix entre des modalit\u00e9s de structuration vari\u00e9es. Celles-ci peuvent chacune pr\u00e9senter un int\u00e9r\u00eat fiscal, sachant que contrairement aux id\u00e9es re\u00e7ues qui sont surtout li\u00e9es \u00e0 son syst\u00e8me social, la France est aujourd\u2019hui plut\u00f4t comp\u00e9titive du point de vue du co\u00fbt fiscal. <\/p>\n\n\n\n

Soci\u00e9t\u00e9s translucides (SCI), soci\u00e9t\u00e9s de capitaux avec un taux d\u2019IS mod\u00e9r\u00e9 (25 % en 2022), organismes exon\u00e9r\u00e9s (OPCI) : l\u2019investisseur devrait avoir le choix, en fonction de sa localisation et de son propre statut (soci\u00e9t\u00e9, particulier, fonds, etc.), pour r\u00e9aliser un investissement direct adapt\u00e9 en France dans des conditions fiscales raisonnables.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Source: Option Finance<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019utilisation par un investisseur \u00e9tranger d\u2019un v\u00e9hicule luxembourgeois pour investir dans l\u2019immobilier en France est une pratique usuelle depuis plusieurs d\u00e9cennies. N\u00e9anmoins, la question de l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019une telle structuration se pose, compte tenu de l\u2019\u00e9volution de l\u2019environnement juridique. Par Fr\u00e9d\u00e9ric Gerner, avocat associ\u00e9 en fiscalit\u00e9. Il intervient tant en mati\u00e8re de conseil que de contentieux dans […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":624,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","footnotes":""},"categories":[6],"tags":[],"class_list":["post-840","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualites"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/840","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=840"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/840\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":842,"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/840\/revisions\/842"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/624"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=840"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=840"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/batisafe.group\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=840"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}